Mans dzīvoklis. Vai visu es zinu par to?

Ar šo rakstu varētu ievadīt plašāku pētījumu kopumu par daudzdzīvokļu dzīvojamo māju pārvaldīšanu un apsaimniekošanu. Strādājot SIA „RĒZEKNES NAMSAIMNIEKS” ir atklājušās ļoti daudzas un ļoti svarīgas nienses par to, kas ir dzīvokļa īpašums.

 Es domāju, ka dzīvokļa īpašniekiem būtu svarīgi pareizi izprast normatīvo regulējumu sasaistē ar praksi, lai savu īpašumu varētu saglabāt, uzlabot un uzturēt kārtībā. Iespējams, atsevišķas nianses arvien vairāk noved pie tā, ka attiecības starp dzīvokļu īpašniekiem un apsaimniekotājiem ir saasinājušās. Tā vietā, lai secīgi spertu soļus reālas situācijas uzlabošanai un sava īpašuma attīstīšanai, pieaug neapmierinātības līmenis un komunikācija pārvēršas par apvainojošu saraksti. Lai to novērstu, ir nepieciešama divpusēja komunikācija – kā dzīvokļu īpašnieku saskaņots gribas izteikums un apsaimniekotāja iespējas realizēt dzīvokļu īpašnieku vēlmes un izpildīt doto uzdevumu.

Dzīvoklis daudzdzīvokļu dzīvojamajā mājā ir ierasts miteklis lielākajai daļai rēzekniešu. Šajā rakstā es gribētu plašāk apskatīt to, no kā sastāv (vairāk tieši no juridiskā viedokļa) mums daudziem piederošie dzīvokļi.

Dzīvokli gribētu asociēt ar aisbergu, kuram ir redzamā un neredzamā daļa.

            Redzamo daļu veido priekšstats par to, ka dzīvoklis ir telpu kopums, kas ir nošķirts ar durvīm no kāpņutelpas. Šajā sakarā parasti nerodas nekādas divdomības: atslēdzam ārdurvis un ieejam savā dzīvoklī, kur atrodas mūsu iedzīve un personiskās lietas. Parasti dzīvokli veido palīgtelpas (koridors, virtuve, sanitārais mezgls, vannas istaba) un viena vai vairākas dzīvojamās istabas. Likumdevējs šo daļu sauc par atsevišķo īpašumu. Visiem ir labi zināms, ka svešas un nelūgtas personas nedrīkst patvaļīgi iekļūt dzīvoklī, pretējā gadījumā par to draud kriminālatbildība. Īpašnieks sev piederošo dzīvokli uz doto brīdi var lietot tā, kā viņam ienāk prātā, taču ar piebildi, ka lietošanas veids citiem dzīvokļu īpašniekiem neradīs traucējumus. Piezīme „uz doto brīdi” tuvākajā laikā var spēlēt lielu lomu, jo ir saigaidāma jauna likuma stāšanās spēkā, kuru sīkāk būtu vērts apskatīt atsevišķā rakstā.

Aisberga „redzamo” daļu jeb atsevišķo īpašumu mēs jau nedaudz apskatījām. Lielākas izpratnes problēmas rodas tad, kad runa ir par otro daļu – dzīvokļa kopīpašumā esošo domājamo daļu. Par to, ka dzīvokļa īpašniekam ir vēl uz doto momentu nenoskaidrots kopīpašums, katrs var pārliecināties un ieskatīties zemesgrāmatu apliecībāI daļā. Ja Jūs tur atradāt norādītu daļu attiecību, tad uzreiz ir jāpatur prātā, ka viss turpmāk teiktais tieši attiecas arī uz Jums.

Jau no sākuma gribētu piezīmēt, ka pilnīgi atrunātas un viennozīmīgas sapratnes par un ap kopīpašuma domājamo daļu visas valsts mērogā īsti nav. Ir likumu kopums, kas diktē pienākumus un tiesības, kas skar dzīvokļus un kopīpašuma domājamo daļu tajos, taču gadās, ka likumu piemērošana un prakse atšķiras.

Atsaucoties uz to, ka Satversmē ir minēts, ka Latvija ir tiesiska valsts, tad arī visās jomās ir jāvadās pēc tādiem likumiem, kādi ir spēkā dotajā brīdī. Uz šodienu svarīgākais likums, kas attiecas uz dzīvokļiem ir 28.09.1995. likums “Par dzīvokļa īpašumu”. Kā redzams, likums ir izdots sen, taču grozīts tas tika samērā reti, bet diezgan būtiski. Tomēr – dzīve rit uz priekšu, un šobrīd šis likums ir novecojis. Saeima šogad 28.oktobrī galīgajā lasījumā pieņēma jauno Dzīvokļa īpašuma likumu (jaunā likuma nosaukums), kam vajadzētu stāties spēkā 2011.gada 1.janvārī, kad spēku zaudēs 1995.gadā pieņemtais likums «Par dzīvokļa īpašumu», kas vairs neatbilst mūsdienu prasībām. Neatbilstība izpaužas galvenokārt divos svarīgos aspektos. Viens no tiem ir tāds, ka tagad aktuāli ir jautājumi par mājas energoefektivitātes paaugstināšanu, kas sākotnēji prasa lielus ieguldījumus un neiztikt bez naudas aizņēmumiem. Arī vecu daudzdzīvokļu māju, kurām daudz kas ir jau jānomaina, jo savu ir nokalpojis (jumts, caurules, piebraucamie ceļi, trotuāri utt.), mums Rēzeknē netrūkst. Šādiem darbiem arī ir nepieciešami lieli ieguldījumi un neiztikt arī bez naudas aizņēmumiem. Domāju, ka neviens nevar viennozīmīgi pateikt, kā tad pareizi ir organizēt aizdevuma saņemšanu kādai daudzdzīvokļu mājai. Kā liecina prakse, arī Rēzeknē ar to ir daudz problēmu. Sevišķi sāpīgs šis jautājums ir tad, kad jāpieņem kāds lēmums par daudzdzīvokļu māju, kurā dzīvokļu skaits ir salīdzinoši liels. Uz doto brīdi šādas dabas jautājumi, kas ļoti būtiski ietekmē katru dzīvokļa īpašnieku, var tikt pieņemti kopsapulcē. Tad varam mēģināt iedomāties, cik reāli ir noorganizēt kopsapulci 80 dzīvokļu mājā, piemēram, janvāra vidū lielā salā, un vienā laikā savākt kopā vairāk kā pusi no dzīvokļu īpašniekiem, kam jāierodas ar īpašumu un personu apliecinošiem dokumentiem. Bez tam, viss ir jāprotokolē. Diemžēl mūsdienu dzīves dinamikā nodrošināt to, ka vienā laikā sanāks vairāk kā puse – 41 dzīvokļu īpašnieks, ir ļoti problemātiski. Kā jau iepriekš minēju – katram jābūt līdzi pasei un zemesgrāmatai, vai arī ir jāpilnvaro kāds pārstāvēt īpašnieku (tad ir nepieciešama pilnvara, pilnvarnieka pase un zemesgrāmatas apliecība). Šajā sakarā jaunais Dzīvokļa īpašuma likums sekmēs tiesiski ekonomiskās attiecības un paredzēs iespēju lēmumus pieņemt atiecīgi par to parakstoties arī vēlāk.

Turpinot par kopīpašuma domājamo daļu. Iesākumā jātiek skaidrībā ar katru vārdu atsevišķi.

Kopīpašuma formulējums uz doto brīdi ir atrodams likuma „Par dzīvokļa īpašumu” 3.pantā. Tātad tās ir – ārsienas, sienas, kas atdala dzīvokļus, jumts, bēniņi, kāpņu telpas, pagrabtelpas un, strīdīgs un līdz galam neviennozīmigi noteikts, ir: komunikācijas, iekārtas un citi ar mājas ekspluatāciju funkcionāli nedalāmi saistīti elementi. Vadoties pēc ierastās prakses, tad pēdējos uzskaitītos mēs saprotam kā stāvvadus visām komunikācijām (kas atrodas atsevišķajos īpašumos) un tām komunikācijam, kas ir tā kā ārpus atsevišķā dzīvokļa (piemēram, caurules kāpņutelpās un pagrabtelpās, arī notekcaurules). Kā redzams, šim likumā ietvertajam skaidrojumam nepieciešams papildus paskaidrojums, ka ir dažas mājas daļas, kas paliek bez piederības – nav ne pie atsevišķā dzīvokļa īpašuma, ne pie kopīpašuma. Piemēram – kam pieder starpstāvu pārseguma paneļi? Tos taču nevar nosaukt par sienu, kas atdala dzīvokļus. Bez tam, pirmo stāvu dzīvokļiem papildus ir skaņas un siltumizolējošais slānis. Jaunajā Dzīvokļa īpašuma likumā daudz sistemātiskāk un skaidrāk ir definēts kopīpašums. Būtiski, ka jaunajā likumā parādās norāde, ka pie kopīpašuma pieder arī nesošās sienas un iepriekš pieminētie starpstāvu pārsegumi. Papildus iepriekš uzskaitītajam, svarīgi ir piebilst, ka kopīpašumā ietilpst arī piegulošā teritorija, taču ar piebildi, ja tā zeme nav citas personas īpašums. Diemžēl ar tādiem gadījumiem rodas virkne sarežģijumu, nevajadzīgu tiesvedību un citu neatrisinātu, nesaprastu un liekas, netaisnīgu regulējumu. Tādēļ, pirms pirkt dzīvokli, ir jānoskaidro, vai  zeme pie mājas piederēs jums, vai arī visu turpmāko apzinīgo dzīvokļa īpašuma lietošanas laiku par zemi jūs maksāsiet citam un prasīsiet atļauju pārbūvēt piegulošo teritoriju (piemēram, izveidot papildus stāvvietu).

Ja ar apzīmējumu „kopīpašums” mēs meklējām reāli dabā redzamus vai taustāmus priekšmetus un objektus, tad sakarā ar apzīmējumu „domājamā daļa” ir jādomā daudz abstraktāk. Domāju, ka nekļūdīšos, ja apgalvošu, ka daudzi no mums uzskata, ka viņiem nav nekādas daļas par to, kas notiek blakus kāpņutelpā. Piemēram, ja es dzīvoju mājai pa vidu, tad par nodrupušu ārsienu lai uztraucas malējās daļas dzīvokļu īpašnieki. Tāds uzskats ir gaužām nepareizs. Jāsaprot ir tas, ka katram pieder daļa no visa kopīpašuma. To ir grūti izskaidrot, tādēļ vienkāršāk būtu runāt par atsevišķiem aspektiem, par kuriem daudziem cilvēkiem ir izveidojies nepareizs priekšstats. Atgriežoties pie apzīmējuma „domājams”, sāksim ar to, ka tas jau norāda, ka dabā reāli nepastāv. Šajā gadījumā tas nav reāli sadalāms nekādos apstākļos. Arī atdalīt no dzīvokļa īpašuma (atsevišķā īpašuma) kopīpašuma visu vai kādu daļu nevar. Kā arī nevaram  pateikt, ka es dzīvoju pirmajā stāvā un jumta segums man nav nepieciešams, tāpēc es par tā nomaiņu vai remontu nemaksāšu. Izsakoties sarunvalodā – kopīpašums īpašniekam ir un tas ir norādīts zemesgrāmatā, bet tas, ka viņš to neizmanto vai nelieto – ir īpašnieka problēmas, bet izdevumi, kas ar to ir saistīti, ir jāsedz jebkurā gadījumā, ar vienādiem nosacījumiem kā pārējiem.

Ir jāsaprot, ka nav būtiskas atšķirības, vai mājā uz diviem galiem cilvēks dzīvo kopā ar miesīgo brāli, vai arī dzīvo daudzdzīvokļu dzīvojamajā mājā kopā ar 99 svešiem īpašniekiem. Atšķirīgas ir tikai lēmumu pieņemšanas procedūras un formas. Tas būtu jāuztver ļoti nopietni un ar lielu atbildības sajūtu. Katrs izlidināts izsmēķis no augstākā stāva piezemēsies paša vien zemē, un katras apzīmētas kāpņutelpas durvju izskats vienmēr nodarīs kaitējumu nevis attiecīgi tuvāko dzīvokļu īpašniekiem un apsaimniekotājam, bet gan sev pašam.